开发商称陕西限利10%逼其造假 没三成利润不做

来源:http://finance.sina.com.cn/china/dfjj/20121101/014413542622.shtml 发布时间：2012-11-01 点击数:

　　上海到北京物流|上海到北京货运|至北京专线|大件运输|02166083795|“如果没有30%的利润率，我们是不会考虑开发的。”面对陕西省最新推出的“限利令”，最为不安的、反弹最为强烈的要数地产开发商了。
　　 上海到北京物流|上海到北京货运|至北京专线|大件运输|02166083795|而陕西楼市新政的制订者却在“解读”中提出：10%的限利是基于对21个楼盘的实测中获得的数据，是合理的。
　　在30%的期望值与10%的限利之间，存在20个百分点的落差，这部分落差对开发商意味着什么？又流向了哪里？记者在调查中发现，开发商还有一部分成本很难暴露在阳光下面，这些灰色成本，或许就是开发商期望的利润率与政府限定的利润率之间差额的重要组成部分。各方由此进行的利益博弈，也许会是新政难以取得实效甚至“无疾而终”的隐性原因。
　　上海同策房产咨询机构研究总监张宏伟表示，中国房价构成的复杂性，本身就是一个很难说清的问题
　　10月19日，陕西省住建厅与陕西省物价局联合下发《关于加强商品房价格成本利润测算进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，要求“全省房地产项目合理利润率应控制在10%左右。”
　　在陕西省住建厅看来，《通知》的出台更多地表明政府调控楼市的一种姿态和决心，但是市场似乎并不买账。
　　“政府的出发点是好的，但却没有任何执行力，低成本、高利润是市场经济主体所追求的，政府应该控制的是房地产价格，而非利润，这反而促使地产商做高成本，抬高房价。”中房协区域综合价值研究中心专家朱林告诉《每日经济新闻》记者。
　　该省住建厅官员在随后对媒体的“解释”中称，“我们只要求开发商备案销售价格，并不要求开发商备案开发成本，对于具体单个项目，也不要求其利润率在10%左右。”
　　官方亦宣称，由于土地、建筑、资金等成本都会发生变动，成本核算可能半年发生一次变动，以反映市场的真实价格。
　　但陕西一中型地产开发商负责人反驳称，不谈企业管理成本，单以土地成本为例，约占30%~50%，不同项目地价不同，且地价成本是变动的，有的开发商在拿地几年后才开发，地价翻了好几倍，很难核算成本。“政府要想得到详细真实的成本，必须派工作组进驻某个项目，但这样人力成本太高，且花费时间太长。”
　　质疑声超过了赞同声，但来自上海城市经济学会的高级经济师顾海波在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，当前房地产毛利润普遍在30%以上是基本属实的，陕西限利政策对稳定房价有积极意义，值得肯定和推广。
　　西北大学[微博]经济管理学院教授白永秀表示，从表面看，政府核算成本完税后，所有的成本都有所体现，政策一旦实行，长期来看，房企的总体利润和规模缩小，毛利率受到影响，会减少地方政府的财税收入。
　　土地增值税是地方政府很大的一个税收来源，如果政府将利润控制在10%，开发商可能会选择相对便宜的地块，或减少拿地，最终将影响到地方政府的财税收入。
　　按照陕西省住建厅的说法，在政策发布前，去年底他们已对全省部分市、县共21个典型商品住房项目进行了调研，按照土地成本、开发成本、管理费用、销售费用、财务费用、销售税金等项目，进行了相应的成本测算。
　　“有县城的项目，也有市区的项目，我们发现县城项目的利润率低一些，在10%以下，一些市区项目的利润率则要高于10%，因而，10%应该是一个比较合理的数字。”上述住建厅官员说。
　　上述陕西一中型地产开发商负责人向记者坦言，如果前期预估一个项目利润率没有超过30%，开发商是不会做的，“做房地产风险太大了，尤其是政策性的风险。”
　　地产商成本由四部分构成：土地成本，前期报建费、项目产品本身的成本、开发商的管理销售成本。每个项目的征地、开发、前期规划、产品研发、配套都不一样，成本也不一样。上述开发商称，单从建安费而言，今年西安城区砖混结构每平方米造价是900~1100元，小高层框剪1700~1800元，高层框剪2200~2300元，这只是指主体的造价。

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